Bij de aankoop van een woning krijg je niet alleen te maken met de koopsom van het huis. Er zijn ook extra kosten, beter bekend als ‘kosten koper’. Wat valt er precies onder kosten koper en waar moet je op letten? Linda Schilder, makelaar en taxateur bij Hoekstra en van Eck, legt uit hoe het werkt en welke kosten je kunt verwachten.
Wat valt er onder kosten koper?
Kosten koper betekent alle kosten die bovenop de aankoopprijs van een huis komen. Dat zijn niet alleen notariskosten of de kosten voor de aankoopmakelaar, maar ook de kosten van een hypotheekadviseur, de taxatie en eventueel een bouwkundige keuring. “Eigenlijk alles wat je nodig hebt om de transactie van de woning volledig rond te krijgen, valt onder kosten koper,” aldus makelaar Linda Schilder. Daarnaast betaal je meestal overdrachtsbelasting. Die bedraagt voor de meeste kopers 2% van de koopsom. Ben je jonger dan 35 jaar, koop je een woning die niet duurder is dan 525.000 euro en heb je nog nooit gebruik gemaakt van de vrijstelling van overdrachtsbelasting? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van het 0% tarief en hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
Optionele kosten: NHG en bankgarantie
Naast de vaste extra kosten zijn er ook optionele extra kosten, zoals kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of voor een bankgarantie. Voor een NHG betaal je een eenmalig bedrag, in ruil daarvoor ben je beter beschermd als je bijvoorbeeld te maken krijgt met gedwongen verkoop van je huis en krijg je een lagere rente. Kies je voor een bankgarantie, waarbij de bank de gebruikelijke waarborgsom van 10% voorschiet, dan betaal je daar ook kosten voor. Heb je dat bedrag zelf en stort je het rechtstreeks bij de notaris, dan hoef je die extra kosten niet te maken.
Hoeveel bedraagt kosten koper?
Wat zijn de huidige kosten koper? Dat kan verschillen, maar is meestal tussen de vier en zes procent van de koopsom. Sommige makelaars werken met een vast courtagebedrag, anderen rekenen een percentage. “Persoonlijk vind ik een vast bedrag eerlijker,” zegt Linda Schilder. “Een percentage betekent dat de kosten hoger worden als je moet overbieden, terwijl het werk voor de makelaar hetzelfde blijft.” Andere kosten, zoals de overdrachtsbelasting, worden wel altijd als percentage van de koopsom berekend. Soms verschillen de kosten per regio. In Amsterdam kunnen de tarieven bijvoorbeeld hoger liggen dan op andere plekken in Nederland. Je kunt de hoogte van de kosten altijd even navragen bij de partijen zelf.
Zijn de kosten koper aftrekbaar?
Niet alle kosten die onder kosten koper vallen zijn aftrekbaar bij de belastingdienst. Alleen de kosten die te maken hebben met de financiering van de woning mag je meenemen in de belastingaangifte. “Denk aan de kosten voor hypotheekadvies of een taxatierapport.” De makelaarskosten en notariskosten zijn niet aftrekbaar.
Kun je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Vroeger was het mogelijk om de kosten koper mee te financieren in de hypotheek, maar tegenwoordig mag je maximaal 100% van de taxatiewaarde van een woning lenen. “Je hebt dus altijd eigen geld nodig,” benadrukt de makelaar. “In deze markt is het hebben van genoeg spaargeld voor de kosten koper vaak niet eens genoeg, want overbieden komt nog steeds veel voor en dat moet dus ook uit eigen zak betaald worden. Zonder een goede financiële buffer is het lastig om een huis te kopen.”
Kosten koper bij nieuwbouw
Bij nieuwbouwwoningen werkt het net even anders als het gaat om kosten koper. Deze woningen worden ‘vrij op naam’ verkocht. Dat betekent dat je geen overdrachtsbelasting betaalt. Er zit namelijk al btw in de koopsom verwerkt. Ook de notariskosten zitten in de koopsom verwerkt. Wat je wel betaalt als je een nieuwbouwwoning koopt, is inschrijving in het kadaster en eventueel hypotheekadvies.
Wil je binnenkort een huis kopen, bereken dan van tevoren goed hoeveel kosten koper er bij de koop komen kijken. “Maak een duidelijke rekensom: hoeveel eigen geld heb je, hoeveel hypotheek kun je krijgen en wat blijft er dan over voor kosten koper?” Zo voorkom je financiële verrassingen en weet je precies wat er mogelijk is.
